お役立ちコラム

土地の税金はいくら?更地や売却の場合はどうなる?

2019/11/9

土地を購入したり親族から財産贈与したりすると発生するのが土地にかかる税金です。
面積や場所などによって税金額は異なるため、あまりの高さに驚く人も多いでしょう。
今回は、土地の税金はどのように計算されるのか、どんな時に固定資産税が発生するのかなどについて解説します。

 

土地の税金の固定資産税とは?土地を取得した時の基礎知識

新築などを建設するために土地を購入すると、次の3つの税金が発生します。

印紙税土地の売買契約やローン契約書に必要(印紙で税金を納める)
登録免許税購入した土地を登記する時に発生
不動産取得税土地を取得してから発生

上記の税金は、土地の売買契約時に発生しますが、それ以外に固定資産税もあります。
固定資産税は土地を取得してから毎年発生する税金で、毎年1月1日に土地を所有している人に対し1年分の納付書が届きます。

例えば、年の途中で土地を売買し所有権が移転されると、売主と買主で取得日を計算して支払うのが一般的です。
固定資産税は、土地の公的価格をもとに各市区町村が決め、3年に1度見直されます。
土地の評価は宅地や農地などの地目や地積、間口などの路線価などで算定するのですが、土地評価が高い時期や地域開発によって評価額が変動するケースもあります。

 

土地の税金は更地でも発生する!

取得した土地に家屋がある場合、固定資産税や都市計画税は「借用地の軽減処置特例」により税金が減額されます。
しかし、家屋のない更地の土地は、税金の軽減処置特例の適用外なため、固定資産税が標準額で請求されます。
土地の税金、固定資産税が更地にしたことで高くなってしまう理由は、少子高齢化に伴う空き家対策のためです。
空き家は近隣周辺に被害を及ぼす可能性もあり、早期対策が必要と判断されています。
土地の税金と言えば固定資産税ですが、更地は家屋など建物がある時よりも高くなる可能性があるので気を付けましょう。

 

土地の税金の計算方法はどのようにするの?

土地の税金の計算方法は各種異なるため、下記を参考にして下さい。

 

登録免許税課税標準×税率
不動産取得税標準:固定資産税評価額×4%

特例:固定資産税評価額×1/2×3%

※特例処置は2021年3月31日まで

固定資産税課税標準額×標準税率(1.4%)

土地の税金によって特例処置があり、新築購入で土地も一緒に購入すると減税などがあります。

 

土地の税金は売却しても課税される?

土地の税金が高いなどの理由から、売却する人が増えています。
しかし、土地の税金は売却した際も課税されるので少し注意しましょう。
土地を売った利益は譲渡所得となるため、確定申告しなくてはいけません。
給与所得などとは別に計算されますが、土地を売った年の1月1日時点で所有期間が5年以内かどうかで税率が変わります。

【譲渡所得金額の計算方法】
譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

・取得費は売却する土地を購入した時の費用
・譲渡費用は仲介手数料や更地にするための建物解体費など
・特別控除額は建物と土地を売却した時など(※上限限度額あり)

課税譲渡所得金額に、売却する土地の1月1日時点の保有年数をかけて計算します。
税率は次の表を参考にして下さい。

 

税率区分所得税住民税
長期譲渡所得(5年以上)15%5%
短期譲渡所得(5年以下)30%9%

土地の税金は、保有していても売却しても発生するので、課税されることを頭に入れておきましょう。

 

土地の税金は相続しても発生する?

土地を相続すると固定資産税がかかり、取得した土地の地目ごとや評価方式により決められます。
ただし、土地の税金は相続した全員に課せられるとは限りません。
同一人物が同じ市内に所有する土地や住宅など、各課税標準額が不税点(一定の価格)以下であれば、土地の固定資産税はかからないのです。
相続した土地に税金の課税が必要かは、税理士や税務署で相談することをおすすめします。

 

土地の税金対策はない?節税に有効な方法とは?

土地の税金は購入や相続、売却しても発生します。
多くは新築購入と同時に土地を取得しますが、それ以外の場合は土地の税金対策を早めに始めるべきと言えます。
土地の税金対策で有効なのが、アパートなど賃貸経営することです。
不動産の経営は建築費や維持費など心配な面が多く見えますが、入居者から家賃収入などが入るため、数年でプラスになる確率が高いです。
固定資産税を大幅に抑えられ、条件をクリアすることで控除などにより税金を減らせます。
また、不動産経営すると確定申告が必要になってくるのですが、青色申告することで65万円の控除が受けられます。
白色申告に比べると帳簿付け(複式簿記)は複雑ですが、不動産経営は流れを覚えてしまうと同じことの繰り返しなので簡単です。
ただし、アパートにするためのリフォームなど、初期投資が必要な場合もあるので、よく考えましょう。

 

まとめ|土地の税金は節税対策で引き下げよう

土地を保有していると、ほとんどの人は税金が課税されます。
課税額は土地の評価で大きく変わりますが、固定資産税は建物のように年々引き下がるとは限りません。
これまでより年間10万円以上も引き上げられたというケースもよくある話です。
更地の土地や有効活用のない広い土地、人気エリアで相続された土地など、税金対策のために有効活用してみてはいかがでしょうか。

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