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会社設立をして事業が軌道に乗ると、港区内でのマイホーム購入を検討される経営者様も増えてきます。しかし、2025年（令和7年）入居分からの住宅ローン控除は、制度が劇的に厳格化されています。「知らなかった」では済まされない落とし穴について解説します。

1. 「省エネ基準」を満たさないと控除ゼロ！

これまで、特段の省エネ性能がない一般的な新築住宅（その他の住宅）でも、一定の借入限度額で住宅ローン控除を受けることができました。
しかし、2024年・2025年入居分からは、原則として「省エネ基準に適合しない新築住宅」は住宅ローン控除の対象外（控除額0円）となります。

※2023年末までに建築確認を受けた物件など一部の経過措置を除き、2025年に新築マンションや戸建てに入居する場合、省エネ性能の証明が必須となります。

2. 借入限度額の縮小と「証明書」の早期確保

省エネ性能のグレードによって、控除の対象となる借入限度額も異なります。

• 長期優良住宅・低炭素住宅：限度額4,500万円（子育て世帯等は5,000万円）
• ZEH水準省エネ住宅：限度額3,500万円
• 省エネ基準適合住宅：限度額3,000万円
• その他の住宅：原則0円

港区の物件価格を考えると、上限いっぱいまで活用したいところですが、物件の性能次第で控除額が数百万円単位で変わってしまいます。

確定申告時の必須書類

2026年3月の確定申告では、以下のいずれかの書類添付が必須となります。

• 建設住宅性能評価書（写し）
• 住宅省エネ性能証明書

これらの書類は、引き渡し時に自動的にもらえるとは限りません。特に注文住宅や小規模な物件の場合、建築士や販売会社に依頼して発行してもらう必要があります。申告直前になって「書類がない！」と慌てないよう、入居が決まった段階で不動産会社に確認してください。

3. 港区で会社設立した経営者の住宅ローン戦略

会社設立直後の経営者の場合、住宅ローンの審査自体がハードルとなることがありますが、審査を通過した後も、この税制優遇を確実に受けることがキャッシュフローの観点で重要です。
また、自宅をオフィスとして使用する場合（兼事務所）、床面積の半分以上が居住用であれば住宅ローン控除の対象となりますが、事業割合が50%を超えると対象外になるなど、細かな規定があります。

【よくある質問 Q&A】

Q1. 2025年に港区の中古マンションを購入しました。省エネ基準は関係ありますか？

A. 中古住宅（既存住宅）の場合、新築ほど厳しい省エネ要件はありませんが、築年数や耐震基準などの要件があります。借入限度額は原則2,000万円（期間10年）となります。ただし、買取再販住宅（リノベーション済み物件等）の場合は条件が異なるため、不動産会社に確認が必要です。

Q2. 会社設立1年目で役員報酬を抑えています。住宅ローン控除は引ききれますか？

A. 住宅ローン控除は「支払った所得税」から還付される制度です（引ききれない分は住民税から一部控除）。したがって、役員報酬が少なく所得税額が少額であれば、控除枠が余ってしまい、満額の還付を受けられない可能性があります。会社設立時の報酬設定は、こうした個人の税制優遇も含めてシミュレーションすることが重要です。

Q3. 省エネ基準適合住宅かどうかわかりません。どこを見ればいいですか？

A. 売買契約書や重要事項説明書だけでは判断できない場合があります。「建設住宅性能評価書」や「住宅省エネ性能証明書」が発行されているかを確認してください。発行されていない場合、建築士に依頼して事後的に証明書を取得できる場合もありますが、費用と時間がかかります。

参考サイト:

• 国土交通省-住宅ローン減税
  : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html